八年前马云在大家的哄笑声中，说出“未来房价如葱”这个预言的时候，北上深的售楼处，还是一直通宵排队抢房呢；开发商拿着那本单价标着万元的宣传册，很肯定地说“现在不买，十年都白搭”。到了2025年的现在，杭州的法拍房以2.3折的价格在抛售，深圳的业主拼命请求接盘侠的情况，慢慢开始出现；鹤岗的房子降到五万一套，也就只够在北京学区买个厕所一平方米的价钱——当年被很多人嘲笑的马云，预测竟正一步步实现。
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预言照进现实：楼市大裂变正在发生
1.“葱价房”从段子变成标签
马云所说的“房价如葱”，并非仅仅指其字面意义，而是在预言房价将会回归到普通大众能够承受的范畴。在2025年，相关数据令人惊讶：一线城市的房价与峰值相比，普遍呈现出有所回落的态势，大约在30%左右；而且深圳南山科技园的部分次新房竟然下跌了一半之多；对于三四线城市来说，更是完全转变为了“葱价区”，像阜新、铁岭这样的城市，仅需十几万元就能够买到一套房子，这已经成为了一种平常的现象。
当全国商品房成交金额，较峰值而言，缩水超40%之时那些由钢筋水泥堆砌而成的财富神话，居然轰然倒塌了。
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2025年四大变局应验马云判断
房价分化成定局：上海内环房价较2021年高点跌去28%，而武汉光谷东地铁盘却逆势上涨18%，核心区与边缘地带、一线与三四线的鸿沟从未如此清晰
开发商生死劫：恒大、融创等巨头爆雷仅是序幕，如今房企“白名单”动态调整，仅有保利、华润及龙湖等财务健康的房企能拿到融资通行证
现房销售终结期房霸权：住建部强制上调现房销售比例，2024年现房销售占比达26.5%较2020年暴增16个百分点，“烂尾楼”正退出历史舞台
保障房分流商品房价：全国筹建200万套保障性租赁住房，北京月入1.5万以下家庭可申请，租金直降30%，商品房需求被釜底抽薪
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巨浪下的普通人抉择指南
1.自住客：抄底窗口已开，但别踩错赛道
聚焦核心区的“三要素”：应首要考虑这样的搭配，也就是“距离地铁1公里，与此同时兼具学区属性，并且拥有商业综合体”。比如在北京通常会将保障房安排在地铁沿线；而武汉光谷东则成为了规避风险的一个典型范例。
月供的警戒线紧紧地划定在40%；100万贷款的每月还款额竟然高达4270元，而且家庭月收入需要超过8540元才算稳妥。实际上不要让房贷过多地侵蚀生活质量，适当放宽一些要求，同样可以让生活更加有味道。
拒绝“伪改善”陷阱：认准“层高3米、得房率85%、容积率2.5”的真改善房，杭州未来科技城品质住宅流通性超普通房源3倍
2.投资者：凛冬未过，现金为王
曹德旺的忠告振聋发聩：“房子就是一堆钢筋混凝土，不能创造任何价值，将来会一文不值”
三四线资产立即止损：非都市圈城市库存去化周期突破24个月，环京区域房价较峰值跌40%，抓紧抛售远郊盘
一线只玩“硬通货”：深圳南山30㎡学区公寓租金回报率达4.5%核心区小户型的抗跌性碾压郊区豪宅
50万资金“三三制”配置：30%存银行国债三年定存利率1.85%），30%定投黄金指数基金，30%自我增值——房产不再是唯一答案
3.租房派：保障房时代的新活法
当保障房供应量占大城市住房60%，中低收入家庭无需再挤商品房独木桥：
北京保障房租金比市场价低25%-30%上海年推万套摇号火爆
“租购同权”深化，租房落户、子女入学政策破冰，住有所居不必有产
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未来十年：房子褪去金缕衣，回归居住本质
马云预言的深层逻辑正在逐步兑现：当住房自有率达到96%，而且人均面积超过41㎡的时候房产的金融属性必定会被剥离。其实在2025年，政策已经给出了明确的方向：
房地产税倒计时：试点城市扩容箭在弦上，持有多套房的成本将陡增
绿色智能房成新贵：新国标强制要求70%绿色建材覆盖率，恒温泳池、智能安防小区溢价超15%
开发商转型服务商：万科布局长租公寓，绿城代建业务激增，卖房不如卖服务
历史车轮前，普通人最危险的错觉，便是“这次不一样”。当杭州法拍房以2.3折流拍，且深圳业主举牌表示“免费送房只需接盘房贷”这一魔幻现实上演之时，马云八年前的预言已然成为明牌。听曹德旺说上一句劝诫：“有钱人房子过多，穷人无力购置，最后只得烂在手中”。
2025年的选择，从来没像现在这般清晰：自住时牢牢地抓住政策红利，准确地踏上这趟车；投资方面，紧紧地守住现金，远远地避开那些非核心资产。对年轻人来说，大大方方地，选择租房，让房屋重新变回只是安身立命的地方，而不是变成束缚人生的重负。而且当房产逐渐脱离其金融属性之后，人的价值，才真正成为最终的硬通货。
